Välityspalkkio: mistä se muodostuu ja paljonko se on?

Välityspalkkio on se summa, jonka maksat kiinteistönvälittäjälle asunnon myynnistä. Se lasketaan yleensä prosentteina velattomasta kauppahinnasta, ja sen päälle voi tulla erikseen laskutettavia kuluja. Tässä oppaassa käydään läpi, mistä summa muodostuu ja mihin kannattaa kiinnittää huomiota ennen toimeksiantosopimuksen allekirjoittamista.

Prosentti vai kiinteä hinta?

Suomessa välityspalkkio on useimmiten prosenttiperusteinen. Ketjujen ja niiden toimistojen julkaistuissa hinnastoissa palkkio on pääosin 3,4–5,1 prosenttia osakeasunnoissa ja 3,9–5,1 prosenttia omakotitaloissa ja muissa kiinteistöissä. Yksittäisiä alueita koskevat poikkeukset jäävät näiden haarukoiden ulkopuolelle, ja ne näkyvät ketjujen omilla sivuilla tässä vertailussa. Luvut sisältävät arvonlisäveron, joka on 25,5 prosenttia. Tarkista aina, onko ilmoitettu prosentti verollinen vai veroton, sillä ero on merkittävä.

Osa välitysliikkeistä hinnoittelee palvelunsa kiinteällä hinnalla. Vertailussa olevista ketjuista yksi tekee niin: 2 600 euroa osakehuoneistosta ja 3 600 euroa kiinteistöstä. Kiinteä hinta voi olla edullisempi kalliissa asunnossa. Halvassa asunnossa kiinteä hinta taas voi nousta prosenttipalkkiota korkeammaksi. Laske molemmat vaihtoehdot ennen kuin päätät.

Prosenttipalkkio tarkoittaa, että välittäjän ansio kasvaa kauppahinnan mukana. Sen voi nähdä kannustimena myydä kalliimmalla, mutta ero on pieni: tuhat euroa korkeampi kauppahinta kasvattaa palkkiota vain muutamalla kymmenellä eurolla. Isompi vaikutus on sillä, kuinka nopeasti ja millä hinnalla kauppa ylipäänsä syntyy.

Vähimmäispalkkio ratkaisee pienissä asunnoissa

Lähes kaikilla välitysliikkeillä on vähimmäispalkkio. Ketjujen ja niiden toimistojen julkaistuissa hinnastoissa se on 3 100–5 020 euroa, ja korkein luku on pääkaupunkiseudulta. Yksittäisillä alueilla on tätäkin korkeampia lukuja. Palkkio määräytyy vähimmäispalkkion mukaan silloin, kun prosentin mukainen summa jäisi sen alle.

Tämä tarkoittaa käytännössä, että pienen ja edullisen asunnon myynnissä prosentista neuvotteleminen ei auta: summa pysyy vähimmäispalkkiossa joka tapauksessa. Jos myyt esimerkiksi 60 000 euron asunnon, neljä prosenttia olisi 2 400 euroa, mutta maksat silti vähimmäispalkkion. Silloin kannattaa verrata nimenomaan vähimmäispalkkioita, ei prosentteja.

Kalliimmassa asunnossa tilanne on päinvastainen. Kun kauppahinta nousee yli sadan tuhannen euron, prosentti alkaa ohittaa vähimmäispalkkion, ja silloin puolikin prosenttiyksikköä on satoja tai tuhansia euroja.

Mitä palkkio sisältää ja mitä ei

Välityspalkkio kattaa yleensä hinta-arvion, myynti-ilmoituksen laatimisen ja julkaisun, valokuvat, asuntoesittelyt sekä ostotarjousten käsittelyn ja kaupan valmistelun. Osa välittäjistä sisällyttää hintaan myös pohjapiirroksen ja asiakirjojen hankinnan.

Kaikki eivät kuitenkaan sisällytä samoja asioita. Asiakirja- ja markkinointikulut laskutetaan monessa paikassa erikseen. Kysy siis aina palkkion kokonaissummaa, ei pelkkää prosenttia.

Hinta-arvio ja arviokäynti
Myynti-ilmoitus ja valokuvat
Asuntoesittelyt
Ostotarjousten käsittely ja kaupan valmistelu
Isännöitsijäntodistus ja muut asiakirjat, usein erikseen laskutettuna
Mahdollinen perustamismaksu, joka peritään myös ilman kauppaa

Velaton hinta vai myyntihinta?

Palkkio lasketaan lähes aina velattomasta kauppahinnasta, eli hinnasta, johon lasketaan mukaan asuntoon kohdistuva taloyhtiölaina. Jos asunnon myyntihinta on 150 000 euroa ja siihen kohdistuu 50 000 euron yhtiölaina, velaton hinta on 200 000 euroa.

Ero on olennainen. Neljä prosenttia 150 000 eurosta on 6 000 euroa, mutta 200 000 eurosta 8 000 euroa. Tarkista toimeksiantosopimuksesta, kummasta summasta palkkio lasketaan.

Kuka palkkion maksaa

Palkkion maksaa toimeksiantaja, eli käytännössä lähes aina myyjä. Ostaja ei maksa välityspalkkiota, mutta maksaa varainsiirtoveron.

Jos kauppa ei synny, välityspalkkiota ei makseta. Erikseen sovitut kulut voivat silti jäädä maksettaviksi, joten tarkista ne sopimuksesta.

Näin neuvottelet palkkiosta

Välityspalkkio ei ole kiinteä hinta vaan osa toimeksiantosopimusta, ja siitä voi neuvotella. Paras neuvotteluasema syntyy, kun sinulla on toisen välittäjän kirjallinen tarjous vertailukohtana.

Pyydä tarjous kolmelta välittäjältä samaan aikaan ja vertaa niitä rinnakkain. Katso prosentin lisäksi vähimmäispalkkio, erikseen laskutettavat kulut, toimeksiannon kesto ja se, mitä markkinointiin kuuluu. Halvin prosentti ei ole sama asia kuin edullisin kokonaisuus.

Mitä hinnastossa kannattaa lukea tarkkaan

Hinnasto on harvoin yksi luku. Sen lisäksi, että prosentti ja vähimmäispalkkio vaihtelevat, osa välitysliikkeistä perii erikseen myyntitoimeksiannon perustamismaksun. Se on tavallisesti muutamasta sadasta eurosta ylöspäin, ja olennaista on, että se peritään useimmiten myös silloin, kun kauppa ei synny.

Toinen kohta, joka jää helposti huomaamatta, on asiakirjakulut. Isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys maksavat yhteensä sadasta kahteensataan euroa, ja energiatodistus muutamasta sadasta eurosta ylöspäin, jos sellaista ei vielä ole. Hinnastosta riippuu, sisältyvätkö ne palkkioon vai laskutetaanko ne päälle.

Kolmas on toimeksiannon jatkaminen. Jos määräaika umpeutuu eikä kauppaa ole syntynyt, osa liikkeistä veloittaa jatkosopimuksesta erillisen maksun. Kysy nämä kolme kohtaa suoraan ennen allekirjoitusta, niin tiedät kokonaissumman etkä vain prosenttia.

Miten palkkio eroaa paikkakunnittain

Osalla ketjuista prosentti on sama koko maassa, osalla se vaihtelee alueittain — ja vähimmäispalkkio vaihtelee lähes aina. Yhden suuren ketjun julkaistussa hinnastossa pääkaupunkiseudun vähimmäispalkkio on noin tuhat euroa korkeampi kuin muualla Suomessa, ja ero näkyy juuri pienissä asunnoissa.

Vaikutus on helpompi nähdä euroina kuin prosentteina. Kahdensadan tuhannen euron asunnossa neljä prosenttia on kahdeksan tuhatta euroa riippumatta siitä, missä asunto sijaitsee. Kuudenkymmenen tuhannen euron asunnossa sama prosentti olisi 2 400 euroa, mutta vähimmäispalkkio nostaa summan runsaaseen kolmeen tuhanteen, pääkaupunkiseudulla yli viiteen tuhanteen — ja juuri siinä paikkakuntien välinen ero tulee esiin.

Ketjujen omat vähimmäispalkkiot lähteineen näkyvät ketjujen omilla sivuilla tässä vertailussa. Muualla kuin pääkaupunkiseudulla erot niiden välillä ovat satoja euroja, mutta vertaa niitä silti prosentin rinnalla.

Siksi kannattaa katsoa oman kunnan hintatasoa eikä valtakunnallista keskiarvoa. Tämän sivuston paikkakuntasivuilla laskuri käyttää kunnan omia lukuja.

Milloin palkkio erääntyy

Palkkio erääntyy yleensä heti kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Käytännössä se maksetaan kaupantekotilaisuudessa pankissa, samalla kun kauppahinta siirtyy.

Jos kauppa purkautuu myöhemmin ostajan tai myyjän syystä, palkkion kohtalo riippuu siitä, kenen vastuulla purkautuminen on. Tämä on yksi niistä kohdista, jotka kannattaa lukea toimeksiantosopimuksesta etukäteen, koska sopimukset eroavat toisistaan.

Veroa varten kannattaa säilyttää lasku. Välityspalkkion saa vähentää myyntikuluna luovutusvoittoveroa laskettaessa, jos voitosta ylipäänsä joutuu maksamaan veroa.

Laske oma palkkiosi

Välityspalkkio lasketaan hinnasta, joten sama prosentti tarkoittaa eri summaa eri paikkakunnilla. Laske oma arviosi palkkiolaskurilla tai avaa oman kuntasi sivu, jolloin laskuri käyttää sen hintatasoa.

Usein kysyttyä

Onko välityspalkkio verovähennyskelpoinen?

Välityspalkkion voi vähentää luovutusvoittoveroa laskettaessa myyntikuluna. Jos asunto on ollut omana vakituisena asuntona vähintään kaksi vuotta, luovutusvoitto on yleensä verovapaa, eikä vähennyksellä ole silloin merkitystä.

Voiko palkkion maksaa vasta myöhemmin?

Palkkio erääntyy yleensä heti kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Maksuaikataulusta voi sopia välittäjän kanssa, mutta se on sovittava etukäteen ja kirjattava sopimukseen.

Mitä jos vaihdan välittäjää kesken myynnin?

Toimeksiantosopimus on yleensä määräaikainen, tavallisimmin neljä kuukautta. Sen voi irtisanoa, mutta välittäjällä voi olla oikeus korvaukseen jo tehdystä työstä. Ehdot vaihtelevat, joten lue sopimus ennen allekirjoitusta.