Miten valita kiinteistönvälittäjä?

Välittäjän valinta vaikuttaa sekä myyntihintaan että siihen, kuinka vaivatonta myynti on. Tärkeintä ei ole ketju vaan se, kuka hoitaa kauppaa ja miten. Tässä oppaassa käydään läpi, mitä kysyä ja mitä vertailla.

Vaalea olohuone, jossa on sohva ja suuret ikkunat

Tarkista ensin, että välittäjä on laillistettu

Nimikettä kiinteistönvälittäjä ja lyhennettä LKV saa käyttää vain henkilö, joka on suorittanut kiinteistönvälittäjäkokeen. Välitysliikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava tämä pätevyys, ja liikkeen on oltava merkitty aluehallintoviraston välitysliikerekisteriin.

Tämä on vähimmäisvaatimus, ei tae laadusta. Se kertoo, että perusosaaminen on olemassa ja että liikkeellä on vastuuvakuutus.

Aluetuntemus näkyy hinta-arviossa

Paikallinen välittäjä tietää, mitkä alueet käyvät kaupaksi ja mikä on realistinen hintataso. Hyvä merkki on se, että välittäjä perustelee hinta-arvionsa samalta alueelta ja samasta talotyypistä tehdyillä kaupoilla, ei pelkällä tuntumalla.

Kysy, montako kauppaa välittäjä on tehnyt viimeisen vuoden aikana juuri sinun alueellasi ja millaisissa kohteissa. Vastaus kertoo enemmän kuin ketjun nimi.

Varo ylioptimistista hinta-arviota

Yleisin virhe on valita se välittäjä, joka lupaa korkeimman hinnan. Liian korkealla hinnalla asunto jää myymättä, ja hinnan laskeminen myöhemmin antaa ostajille signaalin, että asunnossa on jotain vikaa. Pitkään myynnissä ollut kohde myydään lopulta usein halvemmalla kuin se olisi mennyt heti realistisella hinnalla.

Pyydä jokaiselta välittäjältä perustelut arviolle. Jos yksi arvio poikkeaa muista selvästi ylöspäin ilman perusteita, suhtaudu siihen varauksella.

Mitä kysyä arviokäynnillä

Arviokäynti on käytännössä aina maksuton eikä sido mihinkään. Käytä se hyväksesi ja kysy samat kysymykset jokaiselta välittäjältä, jotta vastaukset ovat vertailukelpoisia.

Mihin toteutuneisiin kauppoihin hinta-arvio perustuu?
Paljonko on välityspalkkio, ja mitä se sisältää?
Mitkä kulut laskutetaan erikseen?
Kuinka pitkä toimeksianto on, ja miten sen voi irtisanoa?
Missä kanavissa asuntoa markkinoidaan?
Kuka hoitaa esittelyt, välittäjä itse vai joku muu?
Miten ja kuinka usein saan tietoa myynnin etenemisestä?

Ketju vai paikallinen toimisto?

Suuret ketjut tuovat näkyvyyttä ja valmiita prosesseja, paikalliset toimistot usein joustavuutta ja alueen tuntemusta. Kummassakin voi olla sekä erinomaisia että keskinkertaisia välittäjiä, koska työn tekee ihminen eikä logo.

Monet ketjut koostuvat itsenäisistä yrityksistä, joilla on omat hinnastonsa. Saman ketjun kaksi toimistoa voivat siis tarjota eri hintaa. Älä siis oleta, että ketjun nimi kertoo hinnan.

Pyydä tarjous useammalta

Helpoin tapa vertailla on pyytää tarjous kolmelta välittäjältä samaan aikaan. Silloin näet hinta-arviot, palkkiot ja markkinointisuunnitelmat rinnakkain, ja huomaat heti, jos joku poikkeaa muista.

Vertailu ei velvoita mihinkään. Voit kuunnella kaikki ja valita sen, jonka kanssa yhteistyö tuntuu toimivan — tai olla valitsematta ketään.

Markkinointi: mitä rahalla oikeasti saa

Ilmoitus asuntoportaalissa on itsestäänselvyys, eikä sen perusteella voi erottaa välittäjiä toisistaan. Erot ovat muualla: valokuvien laadussa, pohjapiirroksessa, videoesittelyssä ja siinä, kuinka monta esittelyä järjestetään ja minä viikonpäivinä.

Valokuvat ovat se yksittäinen asia, joka ratkaisee, avaako ostaja ilmoituksen vai ei. Pyydä nähtäväksi kuvia välittäjän aiemmin myymistä kohteista. Jos ne on otettu puhelimella hämärässä, saat todennäköisesti samanlaiset.

Kysy myös, kuka esittelyt pitää. Isommissa toimistoissa myynnin hoitaa välittäjä ja esittelyt avustaja. Se ei sinänsä ole ongelma, mutta on hyvä tietää etukäteen, kuka ostajaehdokkaita tapaa ja osaako hän vastata taloyhtiötä koskeviin kysymyksiin.

Mistä merkeistä kannattaa huolestua

Painostaminen allekirjoittamaan heti arviokäynnillä on huono merkki. Sopimuksen voi aina ottaa mukaan ja lukea rauhassa, ja hyvä välittäjä sanoo sen itse.

Toinen varoitusmerkki on hinta-arvio ilman perusteluja. Jos välittäjä ei näytä, mihin toteutuneisiin kauppoihin arvio perustuu, kyse on arvauksesta riippumatta siitä, kuinka varmalta se kuulostaa.

Kolmas on epäselvyys kuluista. Jos et saa selvää vastausta kysymykseen ”mitä tämä maksaa yhteensä, jos kauppa syntyy, ja mitä jos ei synny”, se ei yleensä selkene myöhemminkään.

Kokemus juuri sinun kohdetyypistäsi

Omakotitalon myynti on eri työ kuin kerrostalokaksion. Talokaupassa välittäjän pitää osata lukea kuntotarkastusraporttia, tunnistaa, mitä ostaja kysyy salaojista ja vesikaton kunnosta, ja hinnoitella tontti erikseen rakennuksesta.

Taloyhtiöasunnossa painopiste on toisaalla: yhtiön taloudessa, tulevissa remonteissa ja vastikkeissa. Välittäjä, joka myy pääosin kerrostaloasuntoja, ei välttämättä ole paras valinta haja-asutusalueen omakotitalolle.

Kysy siis kokemusta nimenomaan sinun kohdetyypistäsi ja hintaluokastasi, älä vain alueesta. Kysymys on helppo esittää ja vastaus kertoo paljon.

Kun olet valinnut

Kerro valitsematta jääneille, ettet jatka heidän kanssaan. Se vie minuutin ja on tavallista kohteliaisuutta, ja moni palaa saman välittäjän luo myöhemmin toisen asunnon kanssa.

Käy valitsemasi välittäjän kanssa läpi, miten ja kuinka usein saat tietoa myynnin etenemisestä. Sovi välittäjän kanssa konkreettisesti: esimerkiksi raportti esittelyistä ja katselukerroista kahden viikon välein.

Jos yhteistyö ei toimi, se näkyy yleensä ensimmäisen kuukauden aikana. Toimeksiantosopimuksen irtisanomisehdot kannattaa siis lukea jo ennen allekirjoitusta.

Laske oma palkkiosi

Välityspalkkio lasketaan hinnasta, joten sama prosentti tarkoittaa eri summaa eri paikkakunnilla. Laske oma arviosi palkkiolaskurilla tai avaa oman kuntasi sivu, jolloin laskuri käyttää sen hintatasoa.

Usein kysyttyä

Kannattaako valita halvin välittäjä?

Ei automaattisesti. Palkkio on yleensä muutama prosentti kauppahinnasta, ja hyvä välittäjä voi saada asunnosta enemmän kuin palkkioero on. Vertaa kokonaisuutta: hinta-arvion perusteita, markkinointia ja palkkiota yhdessä.

Montako välittäjää kannattaa kutsua arviokäynnille?

Kolme on hyvä määrä. Silloin näet hajonnan hinta-arvioissa ja palkkioissa, mutta prosessi pysyy hallittavana.

Mistä tiedän, onko välittäjä laillistettu?

Laillistettu välittäjä käyttää nimikettä LKV. Välitysliikkeet on merkitty aluehallintoviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin, josta tiedon voi tarkistaa.