Myynti itse vai välittäjän kautta?

Asunnon voi myydä itse tai välittäjän kautta. Itse myymällä säästät välityspalkkion, mutta teet työn ja kannat virhevastuun. Tässä oppaassa verrataan molempia rehellisesti, ilman oletusta siitä, kumpi on sinulle oikea.

Muuttolaatikoita puulattialla tyhjässä huoneessa

Mitä itse myyminen säästää

Säästö on välityspalkkion verran, eli tyypillisesti muutama tuhat euroa. Summa riippuu asunnon hinnasta: halvassa asunnossa säästö on vähimmäispalkkion verran, kalliissa prosentin verran.

Säästö ei kuitenkaan jää kokonaan omaan taskuun. Itse myydessäsi maksat ilmoitukset, valokuvat, isännöitsijäntodistuksen ja kauppakirjan laatimisen. Nämä ovat yleensä muutamasta sadasta tuhanteen euroon.

Mitä itse myyminen vaatii

Myyjän vastuulla on antaa ostajalle oikeat ja riittävät tiedot asunnosta. Jos tieto puuttuu tai on väärä, vastuu virheestä on myyjällä — eikä se poistu sillä, että myynti tehtiin itse. Välittäjän käyttö ei siirrä tätä vastuuta pois myyjältä, mutta välitysliikkeellä on oma selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa ja lakisääteinen vastuuvakuutus.

Hinnoittelu: toteutuneiden kauppojen selvittäminen omalta alueelta
Ilmoitus, valokuvat ja pohjapiirros
Asiakirjat: isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös, energiatodistus
Esittelyt ja yhteydenpito ostajaehdokkaisiin
Ostotarjousten käsittely ja neuvottelu
Kauppakirja ja kaupanteko pankissa

Milloin itse myyminen kannattaa

Itse myyminen sopii parhaiten tilanteeseen, jossa asunto on helposti myytävä ja markkinat ovat hyvät: kysytty sijainti, tavanomainen asunto ja ostaja mahdollisesti jo tiedossa. Myöskään sukulaiskaupassa välittäjää ei yleensä tarvita.

Tällöin välittäjän tuoma lisäarvo on pienempi, koska asunto käy kaupaksi käytännössä itsestään. Silloinkin kannattaa harkita pelkän kauppakirjan teettämistä ammattilaisella.

Milloin välittäjä kannattaa

Välittäjä kannattaa, kun asunto on vaikeasti hinnoiteltava, markkinat ovat hiljaiset tai sinulla ei ole aikaa esittelyille. Myös kuolinpesän tai avioeron yhteydessä ulkopuolinen ammattilainen helpottaa tilannetta, koska osapuolia on useampi.

Hyvä välittäjä tuo mukanaan kokemusta hinnoittelusta, näkyvyyttä ja valmiin prosessin. Suurin yksittäinen hyöty on usein oikea hinta heti alussa. Siitä maksat käytännössä koko palkkion, ja siinä ero kokeneen ja kokemattoman hinnoittelijan välillä on suurin.

Välimuoto: osittainen palvelu

Osa välitysliikkeistä myy myös osapalveluita, joissa saat esimerkiksi hinta-arvion, ilmoituksen ja asiakirjat, mutta hoidat esittelyt itse. Hinta on silloin välityspalkkiota matalampi.

Jos harkitset tätä, kysy tarkkaan, mitä paketti sisältää ja kuka vastaa mistäkin. Vastuukysymykset ovat olennaisempia kuin hinta.

Mitä itse myyminen maksaa

Ilmoitus asuntoportaalissa maksaa yksityiselle myyjälle tyypillisesti sadasta kolmeensataan euroa riippuen näkyvyysajasta ja palvelusta. Valokuvaaja maksaa parisataa euroa, ja ammattikuvat ovat yksi harvoista kohdista, joista ei kannata tinkiä.

Isännöitsijäntodistus maksaa taloyhtiöstä riippuen 60–150 euroa, energiatodistus muutamasta sadasta eurosta ylöspäin, jos sellaista ei ole. Kauppakirjan laatiminen ammattilaisella maksaa noin 200–400 euroa.

Yhteensä itse myyminen maksaa siis tyypillisesti 500–1 200 euroa. Säästö välityspalkkioon verrattuna on silti merkittävä, mutta se ei ole koko palkkion verran.

Hinnoittelu on vaikein osa

Oman asunnon arvon arvioi helposti liian korkeaksi, eikä se johdu ahneudesta vaan siitä, että omaan kotiin liittyy muistoja ja tehtyjä remontteja, joita ostaja ei näe eikä arvosta samalla tavalla.

Osakeasuntojen toteutuneita kauppahintoja saa Tilastokeskuksen avoimista tilastoista postinumeroalueittain ja kiinteistöjen kauppahintoja Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastosta. Oman alueen hintatason näkee tämän sivuston paikkakuntasivuilta. Pyyntihinnat myynnissä olevista asunnoista ovat huonompi mittari, koska pyyntihinta ei ole kauppahinta.

Monet pyytävät arviokäynnin välittäjältä ensin ja myyvät sitten itse. Se on sallittua ja yleistä: arviokäynti on käytännössä aina maksuton eikä velvoita toimeksiantoon. Kerro välittäjälle avoimesti, missä vaiheessa myyntiä olet.

Esittelyt vievät eniten aikaa

Asunnon myynti vaatii yleensä useita esittelyjä, ja ne osuvat iltoihin ja viikonloppuihin. Jokainen esittely vie valmisteluineen pari tuntia, ja lisäksi tulevat yhteydenotot, kyselyt ja sopimiset.

Yhteydenottoihin pitää vastata nopeasti. Ostaja, joka ei saa vastausta päivässä, katsoo seuraavaa kohdetta — ja tämä on se kohta, jossa itse myyvä kompastuu useimmin, koska töiden ohessa ei ehdi.

Laske siis mukaan oma aikasi. Jos myynti vie kolmekymmentä tuntia ja säästät neljätuhatta euroa, tuntipalkka on hyvä. Jos asunto jää myymättä kahdeksi kuukaudeksi väärän hinnan takia, laskelma kääntyy.

Vastuu virheistä jää myyjälle

Myyjä vastaa siitä, että ostaja saa oikeat ja riittävät tiedot asunnosta. Jos kaupan jälkeen paljastuu virhe, josta myyjä tiesi tai josta hänen olisi pitänyt tietää, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.

Vastuu on sama riippumatta siitä, käytettiinkö välittäjää. Ero on siinä, että välitysliikkeellä on lakisääteinen vastuuvakuutus ja velvollisuus selvittää kohteen tiedot. Jos välittäjä laiminlyö sen, vastuu on osin hänen.

Itse myydessä tämä turva puuttuu. Se ei ole syy olla myymättä itse, mutta se on syy tehdä asiakirjat huolellisesti ja kertoa kaikki tiedossa olevat viat kirjallisesti.

Laske oma palkkiosi

Välityspalkkio lasketaan hinnasta, joten sama prosentti tarkoittaa eri summaa eri paikkakunnilla. Laske oma arviosi palkkiolaskurilla tai avaa oman kuntasi sivu, jolloin laskuri käyttää sen hintatasoa.

Usein kysyttyä

Voiko asunnon myydä itse ilman ammattilaista?

Kyllä, laki ei vaadi välittäjää. Kauppakirja kannattaa silti teettää ammattilaisella, ja osakehuoneiston kaupassa pankki hoitaa usein kaupanteon.

Kuka vastaa virheestä, jos myyn itse?

Myyjä vastaa antamistaan tiedoista ja asunnon salaisista virheistä samalla tavalla riippumatta siitä, käyttääkö välittäjää. Välittäjä vastaa omasta työstään ja siitä, että tiedot on hankittu ja annettu oikein.

Näkyykö itse myyty asunto samoissa paikoissa?

Osa asuntoportaaleista ottaa ilmoituksia vain välitysliikkeiltä, osa myös yksityisiltä. Näkyvyys on tyypillisesti pienempi kuin välittäjän kautta myytäessä.